Nuevas líneas del metro duplicaron valor de viviendas cercanas
Viviendas colindantes al metro en estaciones Ñuñoa, Plaza Egaña y Conchalí subieron su valor.
Menores tiempos de traslado y mejor acceso a servicios explican alzas. En el rubro inmobiliario plantean que se debe aumentar la densidad para edificar en zonas próximas al tren.
La puesta en marcha de una línea de metro tiene impactos al alza en los precios de las viviendas, ya que este sistema de transporte mejora los tiempos de desplazamiento en la ciudad y con ello el acceso a servicios y centros de trabajo, coinciden los expertos.
Diversos análisis indican que ese efecto en los valores de las propiedades se observa en un radio de uno a dos kilómetros de distancia de las estaciones del tren subterráneo y que el mayor incremento se produce cuando el ferrocarril urbano ya está en operación. Aunque durante su construcción también se observan aumentos en los valores de las casas y departamentos cercanos.
Así lo revela un estudio de la plataforma de propiedades TOCTOC que analizó los efectos en los precios de las viviendas por el desarrollo de las líneas 3 y 6 del metro capitalino, en el período 2011-2024. Tras revisar los datos de transacciones informadas por el Servicio de Impuestos Internos (SII), el análisis advierte que en varios casos, los precios más que se duplican.
Zonas que más suben
El análisis abarca el impacto del metro en propiedades que están a un kilómetro de distancia de las estaciones. Así por ejemplo, en la Línea 3, las viviendas exhiben un alza promedio acumulada de 81%, mientras que en la Línea 6 esto es de 113%. En la Línea 1, el salto en los precios fue de 63% en el período estudiado.
En la Línea 3, las viviendas en torno a las estaciones Conchalí y Ñuñoa aumentaron 126% en su valor promedio desde 2011. Las propiedades dentro del radio analizado de las estaciones Plaza Chacabuco, Plaza Egaña, Fernando Castillo Velasco, Irarrázaval y Monseñor Eyzaguirre se elevaron entre 101% y 118%. En Cerrillos el salto es de más de 200%
Con relación a la Línea 6, en general, las viviendas en torno a las estaciones de metro incrementaron sus valores en promedio cerca o más de 100%. La excepción fue Lo Valledor, con un avance de solo 17% en el lapso.
Sobre ese menor incremento, en esa zona ‘hay menor visibilidad respecto a las transacciones de viviendas. Esto se debe a su baja presencia, ya que la superficie está mayormente ocupada por terrenos estatales como el de EFE o de comercio a gran escala como el Mercado Lo Valledor’.
El mayor incremento de los precios de las viviendas, que se produce tras el inicio de las operaciones del tren, está ligado a que ‘la disposición a pagar más de los compradores se materializa cuando es posible aprovechar de forma inmediata los servicios del entorno, en este caso el uso del metro para movilizarse’, explicó Bravo.
El experto señaló que el mayor avance de los valores en la Línea 6 obedece a que las comunas que atraviesa (Cerrillos, Pedro Aguirre Cerda, San Miguel, San Joaquín, Santiago, Ñuñoa y Providencia) han exhibido un mayor desarrollo y consolidación respecto de la Línea 3.
Las razones de la plusvalía
Sobre las causas del positivo efecto de una nueva línea del metro en la plusvalía de las propiedades, existe evidencia contundente a nivel local e internacional sobre el efecto que tiene la apertura de nuevas estaciones en los precios de las viviendas del entorno. La mejora objetiva en accesibilidad y el impacto de aquello en ahorros de tiempo y económicos, ya que el metro es más rápido y me ayuda a dejar el auto en casa y, en un extremo, no necesitar contar con uno y su respectivo estacionamiento. En Santiago, un trayecto de una hora en bus puede reducirse a 30 minutos en metro’.
Palma afirmó que ‘esta mejora en accesibilidad se traduce, a su vez, en un aumento en la demanda por vivir en estos barrios, y ello empuja los precios hacia arriba’.
Densificación
Es importante contar con una oferta-densidad adecuada en aquellos paños aledaños a un metro, el costo del metro se justifica en la medida en que beneficie a más familias; ergo, si la densidad es muy reducida, ya sea por altura o habitantes por hectáreas, se está suboptimizando esa valiosa inversión. Los suelos con metro, en la medida en que logran una densificación adecuada, generan polos de servicios, equipamiento, comercio, etcétera, y eso hace mejorar la productividad económica del terreno’.
Para la ciudad sería tremendamente eficiente aumentar las densidades en torno a estos ejes estructurantes. La rentabilidad social del metro se elevaría de forma sustancial si los planos reguladores permitieran un mayor número de viviendas que aumenten el número de pasajeros potenciales’.
Junto con aumentar densidades, en el entorno de las estaciones de metro debiésemos apuntar a limitar el número de estacionamientos exigidos en los edificios. No se necesitan, los compradores no los valoran, porque optaron por esa localización para no tener auto’.