Promesa de compraventa: su real importancia
Karen Arévalo: “Entregar el dinero puede ser muy fácil, pero recuperarlo ante un incumplimiento puede ser muy difícil”
Una promesa de compraventa de un inmueble es mucho más complejo de lo que la mayoría piensa. Para analizar estas materias, Diario Constitucional entrevistó a Karen Arévalo Leal, abogada de la Universidad de Chile y Magíster en Derecho Inmobiliario y Registral por la Universidad Central de Chile, quien cuenta con más de 15 años de trayectoria en asesoría integral para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Es socia de ProyectaVida Limitada y de Arévalo y Paz Abogados, y desarrolla su práctica en estudios de títulos, saneamiento, regulación urbana y soluciones habitacionales, tanto en proyectos particulares como en iniciativas de vivienda social.
*El siguiente es un resumen de esta interesante entrevista, puede leerla completa en Este Link.
Por Rocío López Mora
La abogada advierte que la promesa de compraventa no es un simple trámite previo, sino un contrato que genera obligaciones exigibles y consecuencias patrimoniales relevantes. Por ello, recomienda regular con precisión plazos, financiamiento, anticipos, multas y escenarios de incumplimiento antes de firmar.
1.- ¿Se subestima la promesa de compraventa al tratarla como un mero trámite previo, pese a que genera obligaciones exigibles para ambas partes?
Sin duda. En mi experiencia profesional he podido constatar que muchas veces existe una falta de prolijidad en la preparación y elaboración de este tipo de acuerdos. Incluso, en algunas empresas de corretaje se suele reemplazar la promesa de compraventa por documentos más simples, como una oferta y posterior aceptación, sin abordar suficientemente en la relevancia que tendrá ese acuerdo para las partes y sus efectos futuros. Incluso, es más, estos documentos suelen ser estandarizados y no hay mucha discusión previa entre las partes obligadas.
2.- ¿Cuáles son los errores más graves que cometen quienes firman una promesa creyendo que todavía no han asumido un compromiso jurídico real?
Si tuviera que elegir los puntos más críticos, creo que el primer error es justamente pensar que, por tratarse de una promesa, todavía no se ha asumido un compromiso jurídico real. Muchas personas firman este tipo de contrato pensando que la verdadera obligación surgirá recién con la compraventa definitiva, cuando en realidad la promesa, cumpliendo los requisitos legales, ya genera obligaciones exigibles para ambas partes.
3.- Cuando una de las partes incumple, ¿la legislación chilena protege eficazmente a quien firmó la promesa o las herramientas disponibles resultan insuficientes?
La ley chilena protege a la persona que cumplió con una promesa de compraventa de acuerdo a las reglas generales. Esto significa que ante un incumplimiento la persona agraviada puede iniciar acciones legales declarativas para que un juez establezca la existencia de la obligación y ordene su cumplimiento forzoso; e incluso si la promesa fue celebrada por instrumento público, puede constituir título ejecutivo y solicitarse directamente dicho cumplimiento.
4.- ¿Qué riesgos enfrenta el comprador que entrega una suma importante como pie o garantía cuando la promesa está mal redactada o no regula claramente su devolución?
Creo que el principal riesgo es simple, y es que entregar el dinero puede ser muy fácil, pero recuperarlo ante un incumplimiento puede ser muy difícil.
5.- ¿Por qué este contrato sigue percibiéndose como un documento secundario, pese a que puede generar consecuencias patrimoniales tan relevantes como las de una compraventa definitiva?
Creo que hay un problema de percepción y de falta de información, incluso en los propios intermediarios que participan de la operación inmobiliaria.
6.- ¿Qué vacíos legales o dificultades prácticas obstaculizan el cumplimiento forzado de una promesa de compraventa? ¿Qué debería reformarse?
Yo no sé si hablaría necesariamente de un vacío legal, porque nuestra legislación sí permite exigir el cumplimiento forzoso de una promesa cuando cumple con los requisitos legales. El problema, para mí, pasa más bien por qué tan efectiva es esa solución en la práctica.
Si una persona incumple y la otra quiere obligarla a celebrar la compraventa, normalmente debemos entrar en un escenario judicial. Y un juicio en Chile toma tiempo, en muchos casos varios años.
7.- ¿Qué cláusulas no pueden faltar para proteger a comprador y vendedor y reducir el riesgo de futuros litigios?
Creo que una buena promesa tiene que partir de una pregunta sencilla: ¿qué cosas podrían salir mal antes de que lleguemos a firmar la compraventa?, tratando de dejar esas situaciones estipuladas desde el principio.
8.- ¿Qué precauciones concretas debería adoptar una persona antes de firmar una promesa para evitar pérdidas económicas o conflictos judiciales?
La principal recomendación que haría es la de no firmar la promesa con apuro y atribuirle la entidad que merece. Muchas veces las personas buscan asesoría jurídica para revisar la escritura definitiva, cuando en realidad buena parte de los riesgos ya los asumieron antes, al firmar la promesa.
9.- ¿Qué cambio legislativo impulsaría para fortalecer la protección de las partes y dar mayor seguridad jurídica a este tipo de contratos?
Si tuviera que elegir un cambio, creo que avanzaría hacia dar mayor publicidad y protección registral a determinadas promesas de compraventa de inmuebles, como lo mencioné anteriormente.